נדל"ן בקראקוב

נדל"ן בקרקוב – עיר הסטודנטים עם ביקושי השכירות הגבוהים בעולם?

מזה כמה שנים מאופיין שוק הנדל"ן בישראל במחירים שאינם מאפשרים שום רכישת נדל"ן. המחירים הגבוהים וחוסר היציבות, גורמים למשקיעים מישראל להשקיע בחו"ל, בעיקר בפולין ובעיקר בנכסי נדל"ן בקרקוב.

מזרח אירופה הפכה לאחד מיעדי ההשקעה הכי מובילים בעולם. הכלכלה של פולין נהנית כבר כמה שנים בגלל ההצטרפות לאיחוד האירופי מתנופה של צמיחה ופיתוח. המיקום המרכזי שלה על שטח מעל 300 אלף קמ"ר, הפך אותה לאטרקציה להשקעות נדל"ן בפולין. היא מונה היום כ-40 מיליון תושבים בשכנות עם גרמניה, צ'כיה, סלובקיה וליטא וגם אוקראינה ובלרוס. כל אלה פתחו בפניה שוק של צרכנים עם כ-250 מיליון איש וזה רק ברדיוס של כ-1000 ק"מ.

המדינה הקומוניסטית שהייתה מבודדת עד לפני כ-3 עשורים, הפכה היום גם לאטרקציה תיירותית, גם למקום שטוב לחיות בו  עם תיירות גואה. 

זוהי המדינה היחידה שמשבר הסאב פריים של ארה"ב בשנת 2007 לא השפיע עליה כלל. היא המשיכה לשמור על יציבות ולגדול. המדיניות הכלכלית שלה יחד עם ניהול נכון, הגנו עליה מפני המשבר והפכו אותה למודל חכם של התנהלות כלכלית.

המצב הכלכלי של פולין ממריא

 אחרי כניסתה של פולין לאיחוד האירופי, החלו חברות גדולות מרחבי אירופה להשקיע בה. הוקמו בה מערכי פיתוח וייצור. חברות קמעונאיות החלו לשווק בה את מוצריהן. עד כמה שידוע התוצר המקומי הגולמי ממשיך לצנוח בשיעור שנתי של 3.5%. ההשקעה של האיחוד האירופי בתשתיות במדינה, הוא המנוף לצמיחה של התוצר הגולמי.

בפברואר 2016, הציגה פולין תוכנית חומש, שמטרתה לעודד צמיחה וחדשנות בכלכלה. לתכנית הזו בה השקיעה ממשלת פולין כטריליון זלוטי, הוגדרו לוחות זמנים ויעדים, בכפוף ללוחות הזמנים של האיחוד האירופי ולקרנות התמיכה שלו. ההתמקדות תהיה באימוץ ופיתוח טכנולוגיית סייבר, הגנת המולדת ויצירת תשתית אקדמית בכל מיני אוניברסיטאות. יצירת תשתית לפיתוח כלכלי באמצעות חברות IT מפולין ושיתופי פעולה לפיתוח ויצירת חדשנות. 

כבר היום נחשבת פולין יעד של מיקור חוץ מועדף, על פני חברות אירופאיות ואמריקאיות. היא נמצאת במקום השלישי אחרי סין והודו. בנקים כמו UBS, BNY Mellon וקרדיט סוויס, מחזיקים מרכזים של ניהול אדמיניסטרטיבי ותמיכה. חברות כמו פרוקטר אנד גמבל ורויאל דאץ', מחזיקות בפולין את מרכזי הלוגיסטיקה שלהן. גם אמזון פתחה בפולין שלושה מרכזים לוגיסטיים והיד עוד נטויה. 

למה נדל"ן בקרקוב אטרקטיבי דווקא עכשיו?

מומחי השקעה מובילים בתחום הנדל"ן מסבירים כי המצב הכלכלי היציב של פולין, יחד עם השקעות מבחוץ, מסמנים את עליית המחירים הקרובה של הנדל"ן. כרגע הוא זול, אבל זה לא יישאר כך להרבה זמן. מי שרוצה להשקיע בנדל"ן בפולין, נדל"ן בקרקוב. זה הזמן. 

יעדי ההשקעה המובילים בפולין הן קראקוב, ורשה, ורוצלאב ועוד. עולם הנדל"ן בפולין נמצא בעלייה מתמדת. כבר עשור שהתשואה מנדל"ן יציבה ומעניקה לבעלי הנכסים, תנובה חודשית יציבה. גם מחירי השכרת הדירות עלו בתקופה האחרונה ותיתכן גם עליית מחירים של הנכסים עצמם. בהחלט שווה למי שמתעניין ברכישת נדל"ן בחו"ל.

מאז שנת 1989 לא נבנו בפולין דירות חדשות, זה אומר שגם המקומיים וגם התיירים שמגיעים נלחמים על אותן דירות פנויות בערים הגדולות. זה אומר שיש ביקוש גדול ובשום עיר מרכזית בפולין לא עומדת דירה ריקה.

אבל תנופות הבנייה מאפשרות היום גם למשקיעים לרכוש נכס במדינה המתפתחת. המחירים כרגע נמוכים וקורצים גם למשקיעים הישראלים. במחיר של דירה בקרוב או בוורשה בטווח מחירים של 350-450 ₪ אפשר לרכוש דירה של כ-50 מ"ר. בישראל אפשר בסכום הזה לקנות או דירת חדר בירוחם או מחסן במרכז תל אביב.

רק בשנת 2016 נבנו יותר מ-80 אלף דירות ו-20% יותר נמכרו מאשר שנה קודם. זה מעיד על כך שהשוק חי והוא עם הפנים קדימה. אין ספק שהמחירים יעלו זה רק עניין של זמן. 

רכישת נדל"ן בקרקוב לפי החוק האירופאי

מומחים בשוק הנדל"ן בפולין טוענים כי ההצטרפות של המדינה לאיחוד האירופאי, יצרה מצב של עסקאות נדל"ן בטוחות על פי חקיקה אירופאית מתקדמת. חקיקה זו מספקת הגנה לרוכשי הנכסים. בנוסף המס בתחום הנדל"ן בפולין, נמוך מאוד ביחס למיסים הנגבים על נכסי נדל"ן במדינות אחרות בגוש האירו. בנוסף לכל אלה, אין שום מניעה על תושבי חוץ מלהשכיר את הנכס שלהם. הדרישה היחידה בעניין זה היא , שאם מדובר על השכרה מעבר לשנה, החוזה צריך להיות בכתב. 

אם פולין אכן הולכת לממש את תוכניות הפיתוח והאצה שלה, וכל עוד יזמים וחברות עסקיות תוקעות בה יתדות והיא מבוקשת, היא תהפוך במשך הזמן למדינה עם אוכלוסיה איכותית וחזקה. לאט לאט כבר היום היא נפרדת מהתדמית המיושנת והאפורה של ימי הקומוניזם שלה. היא בהחלט בדרך להיות גן עדן למשקיעים.

מדריך השקעה – נדל"ן בפולין, נדל"ן בקרקוב

עד לא מזמן, נחשב שוק הנדל"ן בישראל, לשוק מבוקש. רכישת נכס בארץ הפכה למשימה לא פשוטה בכלל. הריביות על חסכונות כל כך נמוכות, שאנשים לא באמת מרוויחים כסף מהן. משום כך פונים הישראלים לחפש אחר אפיקי השקעה חדשים ובין השאר, נדל"ן בחו"ל. נדל"ן בקרקוב. היום הפכה כל אירופה ממזרח ועד מערב, לכפר גלובאלי קטן המציג ערוצי השקעה בנכסי נדל"ן במדינות רבות באירופה ובעיקר בפולין בעלת המדיניות הכלכלית היציבה. 

היא נחשבת היום לאחת המדינות הכי מבוקשות להשקעה גם בתחום של נכסי נדל"ן. במרחק של 4 שעות טיסה, יכול כל ישראלי היום להיות בעל נכס במדינה מלאת התיירים, הסטודנטים ומקומיים שלא יכולים לרכוש דירות, אבל מסוגלים לשכור כאלה.

הכלכלה של פולין, בהשוואה למדינות רבות במזרח אירופה צומחת. מבחינה חוקית, כל אדם וחברה יכולים להשקיע בה. השתייכותה לאיחוד האירופי מקלה על המשקיעים עם חקיקה נכונה להזדמנויות רכישת נכסים וקרקעות תחת תקן אירופאי וביטחון וגיבוי לרוכשים.

המיסוי בפולין, נמוך לעת עתה משאר מדינות מזרח אירופה. רק המע"מ גבוה והוא עומד על 23%. משקיעים זרים יכולים להיות בעלי חברות מקומיות ובעלי תאגידים. חוקי המיסוי בפולין מבטיחים דיבידנדים והסדרי מס. בין מדינת ישראל לפולין יש אמנה למניעת כפל מס.

על העיר קרקוב

בעיר קרוב חיים מעל מיליון תושבים. יש בה 350,000 סטודנטים ברדיוס של כ-100 קילומטר ממנה. בעיר עצמה מתגוררים כ-8.5 מיליון תושבים. יש בעיר נמל תעופה והוא השני בגודלו בפולין. העיר מהווה מוקד תיירות מבוקש ומגיעים אליה מדי שנה כ-10 מיליון תיירים. משנה לשנה גדלים הנתונים. המחיה בקרקוב, יחסית לערים אחרות בפולין היא די נוחה. שירותי התחבורה והעזר העירוניים מאוד מפותחים ואין בה כמעט פשע ופלילים.  

יש בקרקוב 25 אוניברסיטאות עם כ-30.000 בוגרים מדי שנה. הביקוש לדירות שכורות גואה ונמצא בשיאו לפני כל סימסטר. הדירות מבוקשות מאוד גם מצד תיירים וגם סטודנטים מקומיים.

יופייה הייחודי של העיר, מוקדי הבילוי. בתי הקפה והמסעדות, הפכו את קרקוב לשוויץ של מזרח אירופה. כולם באים לנפוש בה ולבקר בה. 

אין ספק שאם מישהו חושב על נדל"ן בקרקוב, זה הזמן לעשות את זה. כרגע המחירים נמוכים אבל עם השינויים החיוביים שעוברים על פולין ועל קרקוב בפרט, המחיר הנוח כמו תמיד לא נשאר להרבה זמן וכל משקיע זריז יודע לזהות את העיתוי הנכון לאקזיט הנדלני שלו.