השקעות נדל"ן בוורשה

כאשר מחירי הנדל"ן בארץ גבוהים מאוד, ורכישת נכס מניב כמעט בלתי אפשרית. פונים משקיעים ישראלים לחו"ל ובעיקר לאירופה. אחת המדינות הכי מבוקשות היום מבחינת השקעות נדל"ן היא פולין, ובעיקר נדל"ן בוורשה בעיר הבירה.

האיחוד האירופאי עשה לנדל"ן במזרח אירופה, את מה ששום יזם זר לא הצליח לעשות. הוא שם על המפה ערים כמו רומניה, הונגריה ופולין אשר בהם היום יש המון פרויקטים שווים של בנייה. במחירים המוצעים במדינות הללו לדירות למגורים, אי אפשר לקנות בארץ אפילו מחסן בירוחם.

מכיוון שיש הרבה אנשים, גם לא משקיעים קלאסיים שיש בידם סכומי כסף מסוימים, הם כבר הבינו מזמן שנדל"ן בחו"ל זו ההשקעה הכי מניבה שהם יכולים לעשות. הם לא היחידים שהבינו את זה, מכל אירופה וגם מארה"ב ואף מהמזרח, מגיעים משקיעים כדי לרכוש נכסי נדל"ן היום זולים,  מחר יקרים ומניבים. ממש פנסיה. 

במרחק של 4 שעות טיסה לפולין, אפשר להשקיע בנדל"ן בפולין לרכוש היום נכס במרכז וורשה, ולקבל תשואה מצוינת. פולין הפכה למוקד תיירות אטרקטיבי, עומדים אצלה בתור לדירות AIRBNB ודירות להשכרה מבוקשות שם מאוד.

מדוע ירדו מחירי הנדל"ן בפולין?

בשנים האחרונות הכלכלה בפולין יציבה. מתקיימים תהליכים פנים-מדיניים שתורמים ליציבות הזו, כולל החברות של פולין באיחוד האירופאי. כל אירופה הפכה לכפר גלובאלי קטן. אפשר להגיע היום תוך יום ממדינה למדינה ואפילו ברכבות. רק העובדה הזו הפכה את פולין למדינה הרבה יותר מבוקשת מבחינת נדל"ן ממה שהיא הייתה עד ההצטרפות לאיחוד האירופי. 

גם פולין נפגעה מהמשבר העולמי שהתקיים בארה"ב ב-2008. מתן משכנתאות בריביות נמוכות לכל דכפין, גרמה לקריסת בנק האשראי המרכזי להמן ברדרס. ארה"ב סחפה אחריה את כל אירופה, מחירי הנדל"ן ירדו, האבטלה גאתה ועוד. גם פולין עברה את המשבר, גם בה ירד הביקוש לנדל"ן. עד שנת 2014 רשם שוק הנדל"ן הפולני עליות זעירות. יש יוזמה בפרויקטים בניית דירות למגורים, אבל באופן כללי הקצב הוא איטי. 70% מהדירות בפולין עלו על הקרקע לפני שנת 1989.

המצב "הרדום" הזה לא נמשך זמן רב. הממשלה הפולנית מעודדת יוזמות והתחלות בנייה חדשות בשוק המקומי. היא יוצרת עבורם מתחמי מגורים שמתאימים להם, במקביל לבניית תוכנית סיוע למשכנתאות בריביות נמוכות. 

מה קורה היום בשוק הנדל"ן בפולין?

המאמצים של פולין, נושאים פרי. יש תזוזה משמעותית בשוק הנדל"ן. יש תמונה מאוד ברורה עם עלייה יציבה ובטוחה. זה קורה אחרי עשור של קיפאון והיום יש סימנים של תזוזה. לכן זה הזמן לרכוש נדל"ן בוורשה.  השוק כעת הוא במצב אופטימלי לרכישת נדל"ן. משקיעים בעלי ניסיון יודעים שזה רק עניין של זמן עד שזה ישתנה ואז אי אפשר יהיה לקנות גם שם. עכשיו עוד אפשר.

הממשלה מתערבת סוף סוף, הכלכלה הפולנית זוכה לשגשוג. יש צמיחה בטוחה ויציבה ולכן זו ההזדמנות. 

הממשלה הפולנית החלה להתערב ולעשות למען החייאת שוק הנדל"ן. היא מעודדת תושבים לרכוש דירות, וגם המשכנתאות נוחות. את היתרונות הללו מנצלים לא רק הפולנים, אלא כל מי שרוצה לרכוש נדל"ן ובכלל זה משקיעים ישראלים ואחרים מכל העולם.

כבר ב-2018, רשמו מחירי דירות ונכסים בפולין עלייה ניכרת. ברבעון הראשון של שנת 2018, עלו מחירי הנדל"ן בערים המרכזיות וכמובן גם בוורשה, בכ-6.9%. ברבע האחרון של השנה הייתה עליית מחירים בשיעור של 2.7%. גם התשואות עלו. הן מחירי הנכסים והין מחירי שכר הדירה. 

"הישראלים מסתערים על הנדל"ן בפולין"

למקור הכתבה ב"דה מרקר" – https://www.themarker.com/markets/1.4276899

כמה סיבות טובות להשקיע בוורשה

בפולין, למרות הצטרפותה לאיחוד האירופאי, עדיין משתמשים בזלוטי, השקל יותר גבוה ממנו. לכן כאשר עושים חשבון בזלוטי מול השקל, זה כדאי. בנוסף, עדיין מחירי הנדל"ן נמוכים ויש עלייה יציבה בביקוש. יש לפולין עוד כמה יתרונות כמו הקרבה לגרמניה, שהיא המדינה הכי חזקה בגוש היורו והיותה של פולין היום יעד תיירות מאוד פופולרי.

למשקיע בכל נדל"ן בוורשה יש היום מגוון עצום של סוגי נכסים המוצעים למכירה. בסכום של כרבע מיליון שקל אפשר לרכוש היום דירה במרכז וורשה. בקלות היא הופכת לנכס של AIRBNB. 

כבר עכשיו רואים את הביקושים לנדל"ן בפולין. נדל"ן יכול להניב תשואה של 6-9%, עם עלייה רציפה בשנים הקרובות. בישראל התשואה לא עוברת את קו ה-6%. 

השקעה בנדל"ן בפולין, דורשת פחות ממה שנדרש לרכוש נדל"ן בכל מדינה אחרת במזרח או במערב אירופה. והתשואות הן גבוהות, ממש כמו באירופה כולה.

אם מדברים על כך, שמה שהופך הזדמנות נדל"ן זה העיתוי. עכשיו זה העיתוי האופטימלי. כשהמחירים עוד נמוכים, כאשר הם יעלו, כבר אי אפשר יהיה להשקיע. 

גם המיסוי בפולין לטובת המשקיעים

כל משקיע לפני כל השקעה, מברר את עלות המיסים שהוא נדרש לשלם עבור נכס נדל"ן, נדל"ן בפולין או בכל מדינה אחרת, ובעיקר כאשר מדובר במדינה זרה אשר חוקיה אינם נהירים למשקיע. החקיקה בפולין לגבי נדל"ן היא חקיקה מתקדמת אירופאית. היא מספקת הגנה לרוכש. משקיעים ישראלים נהנים  מהסדר המיסוי בין מדינת ישראל לפולין, למניעת תשלום כפל מס. בנוסף- המיסים בפולין נמוכים מאוד, מכל מדינה אחרת באירופה. כן יש אפשרות לרכוש נדל"ן תחת הקמת חברות מקומיות או תאגידים. המשקיעים נהנים משיטת מיסוי בלתי אגרסיבית. שיעור המע"מ הנו 8% בלבד. גם הוא נמוך ביחס למדינות אחרות וכמובן גם ביחס לישראל. 

למה להשקיע בוורשה?

ידוע הוא כי הערים הכי מבוקשות בעולם, גם לתיירים וגם כדירות למגורים ולהשכרה, הן ערי הבירה. וורשה היא בריתה של פולין. היא מנקזת אליה צריכים שעובדים, חיים בה ולומדים באוניברסיטאות שלה. הביקוש לדירות למגורים בוורשה הוא עצום, ואין שום דירה פנויה. זה אומר שאם משקיעים בדירות נדל"ן בוורשה, הן לא עומדות ריקות הרבה זמן. הן יניבו תשואה יפה ולאורך זמן. הביקוש להשכרה ולקנייה של דירות בוורשה הוא הכי גבוה בפולין. זוהי עיר אטרקטיבית, עיר שיש בה מוסדות תרבות, אומנות ועוד. עבור הישראלים היא גם עיר היסטורית מבחינות אחרות, אבל כאשר חושבים על נדל"ן, זוהי העיר הכי כדאית.

פולין היא אטרקציה עבור תיירים ומשקיעים. מחירי הנדל"ן בה היום הם עדיין נמוכים. שוק נדל"ן כמובן מייצר הזדמנויות רק פעם אחת בחיים, זה קורה עד שהמחירים עולים ואז זו כבר לא הזדמנות. 

מזרח וורשה על מפת הנדל"ן

רק לדוגמה על מה שקורה בשוק הנדל"ן בפולין, ברובע פראגה במזרח וורשה, משקיעה הממשלה תקציבי עתק והכריזה עליו כאזור פיתוח מואץ. משקיעים בו תקציבים לשיפוץ מבנים, הכנסת קווי רכבת לשכונה ופיתוח סביבתי רחב היקף. וורשה יש לציין היא עיר מגוונת, מלאת אופי, תרבות וצבע. הרבה צעירים ומשפחות רוצות להתגורר בה. יש היום פרויקטים בוורשה שכוללים לא רק נדל"ן בוורשה למגורים, אלא התפתחות אדריכלית בהקמה של תיאטראות ובתי קולנוע. מוזיאונים, גלריות, בתי מלאכה, מוסדות מחקר ועוד. פולין מרימה ראש ורוצה להיות חלק מהאיחוד האירופאי, לא רק שייכת אלא דומה בתרבות, באדריכלות, באורח החיים ועוד. זה כולל גם התרחבות נדל"ן.